Isenção de mais-valias - Perguntas e respostas

A venda de terrenos para construção ou de imóveis que não sejam primeira habitação passa a ter isenção de mais-valias, nos casos em que o valor da venda seja usado para amortizar o crédito da habitação permanente (do próprio ou descendentes). Venda de imóveis ao Estado também passa a estar isenta da tributação de mais-valias em sede de IRS e IRC.

Como funciona a isenção de mais-valias na venda para amortização de crédito?

 Se vender um terreno para construção ou um imóvel que não seja a sua habitação própria e permanente (por exemplo, uma casa de férias) para amortizar o crédito de uma habitação própria e permanente sua, de um filho ou de um neto, a mais-valia resultante da venda não será sujeita a IRS.

Antes desta norma, qual era o valor que teria de pagar?

Até à aprovação desta norma, as mais-valias de vendas de imóveis eram consideradas em 50% do seu valor e englobadas com os restantes rendimentos, sendo tributadas às taxas progressivas de IRS. Apenas no caso do reinvestimento do valor de venda de imóveis destinados à habitação própria permanente na aquisição de outro imóvel para o mesmo fim não há sujeição a IRS sobre as mais-valias, cumpridos os demais critérios legais.

E há algum prazo para aplicar este regime?

Sim. Os beneficiários têm três meses para procederem à amortização do valor de venda do imóvel ao seu crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente ou de um descendente. O prazo de 3 meses conta-se a partir de 7 de outubro, para as vendas que tenham ocorrido entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 (data de entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro), e conta-se a partir da data de venda nas restantes situações.

Posso ainda vender a minha casa de férias e ajudar o meu filho a amortizar o crédito à habitação da casa dele?

Sim. A isenção vai aplicar-se para vendas nestas condições que ocorram até 31 de dezembro de 2024. 

O valor da venda é superior ao valor do empréstimo que vou ajudar a amortizar. O que tenho de pagar nestes casos?

Caso o valor de venda seja superior ao valor do empréstimo em dívida contraído para a aquisição da habitação própria e permanente, o valor remanescente é sujeito a tributação, nos termos gerais.

Qual é o objetivo desta medida? 

Ajudar as famílias a cumprir com as suas obrigações de crédito, permitindo que os familiares possam usar mais-valias para a sua amortização.

E se vender um imóvel ao Estado também fico isento do pagamento de mais-valias?

Sim. Há igualmente uma isenção de tributação de mais-valias, em sede de IRS ou IRC, conforme aplicável, aos proprietários que vendam os seus imóveis ao Estado, bem como às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da Habitação e aos municípios, com o objetivo de aumento o parque público habitacional.

E a isenção, no caso de venda ao Estado, só se aplica habitação própria e permanente?

Não, esta isenção aplica-se às mais-valias que decorram da venda de imóveis para habitação, sendo habitação própria e permanente ou habitação secundária. 

Vendi o imóvel em 2022 para amortizar crédito de um descendente e já paguei as mais-valias correspondentes. Como é que posso agora ser ressarcido?

Neste caso, deverá apresentar Reclamação Graciosa, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), da demonstração de liquidação de IRS de 2022, juntando os elementos comprovativos para a não sujeição a IRS da mais-valia. O valor será devolvido posteriormente pela AT, verificados os requisitos legais, por transferência bancária ou cheque bancário (nos mesmos termos que os reembolsos de IRS).

https://www.portugal.gov.pt/pt/gc23/comunicacao/noticia?i=isencao-de-mais-valias-perguntas-e-respostas